ERP : les obligations en vigueur et ce qui a changé

Les cas où l'état des risques est obligatoire, ce qui a réellement changé ces dernières années et les règles qui n'ont pas bougé, avec leurs sources officielles.

L'état des risques (ERP) informe l'acquéreur ou le locataire des risques auxquels un bien est exposé. Il est prévu par l'article L. 125-5 du code de l'environnement. Voici les règles en vigueur et ce qui a réellement changé ces dernières années.

Quand l'état des risques est-il obligatoire ?

Pour une vente comme pour une location, il est obligatoire si le bien (construction ou terrain) est situé :

• dans une zone d'un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques approuvé, ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables ;
• dans le périmètre mis à l'étude d'un plan de prévention prescrit ;
• dans une commune en zone de sismicité 2, 3, 4 ou 5 ;
• dans une commune à potentiel radon significatif (niveau 3) ;
• dans une zone exposée au recul du trait de côte ;
• dans une zone soumise aux obligations de débroussaillement ;
• dans un secteur d'information sur les sols.

Ce qui a changé au 1er janvier 2023

Le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, pris pour la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, est entré en vigueur le 1er janvier 2023. Il prévoit que :

• toute annonce, quel que soit son support, porte la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » ;
• l'état des risques est remis dès la première visite, lorsqu'elle a lieu, puis annexé à la promesse, à l'acte de vente ou au bail ;
• les zones exposées au recul du trait de côte entrent dans l'état des risques, avec l'horizon d'exposition et les prescriptions applicables.

Ce qui a changé ensuite

• Le modèle d'imprimé a été supprimé. L'arrêté du 30 avril 2024 a abrogé l'arrêté du 13 octobre 2005 qui fixait le modèle d'imprimé. Il n'y a donc plus de formulaire unique imposé : l'état des risques peut être rempli sur le service en ligne de l'État ou par un autre moyen, à condition de contenir les informations prévues à l'article R. 125-24 du code de l'environnement et d'être à jour.
• Débroussaillement. Depuis le 1er janvier 2025, l'acquéreur ou le locataire d'un bien situé dans une zone soumise à l'obligation légale de débroussaillement doit en être informé, avec la fiche d'information correspondante.
• Sécheresse et argiles. Depuis le 1er janvier 2025, lorsque le vendeur dispose du rapport d'expertise de son assureur après une catastrophe naturelle liée à la sécheresse et à la réhydratation des sols, il joint à l'état des risques la liste des travaux non réalisés permettant d'arrêter les désordres.

Ce qui n'a pas changé

• L'état des risques doit dater de moins de six mois, et être actualisé si ses informations ne sont plus exactes à la signature.
• Il liste les arrêtés de catastrophe naturelle qui ont affecté le bien et donné lieu à indemnisation.
• S'il manque ou s'il est inexact, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (code de l'environnement, article L. 125-5, V).

Sources : code de l'environnement, articles L. 125-5 et R. 125-24 (Légifrance) ; décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 (Journal officiel du 5 octobre 2022) ; arrêté du 30 avril 2024 (Journal officiel du 17 mai 2024, reproduit par AIDA-Ineris) ; Géorisques, actualité du 10 janvier 2025 sur le débroussaillement ; Service-Public, fiche « Diagnostic immobilier : état des risques ».

Pour savoir quels risques concernent un bien : vérifier les risques d'une adresse.