ERP manquant ou erroné : quelles conséquences pour le vendeur et le bailleur

Absence d'état des risques, document périmé ou déclaration inexacte : ce que peut réellement demander un acquéreur ou un locataire, et qui en répond.

Un document d'information, donc un risque d'information

L'état des risques et pollutions n'est pas une case administrative : c'est une obligation d'information précontractuelle. Sa sanction ne prend donc pas la forme d'une amende, mais d'un déséquilibre du contrat au détriment de celui qui n'a pas informé.

À la vente

Lorsque l'information n'a pas été délivrée, ou qu'elle est inexacte, l'acquéreur peut notamment demander :

• la résolution de la vente ;
• une diminution du prix.

Ces deux recours sont prévus par l'article L. 125-5, V, du code de l'environnement.

Si l'état des risques n'a pas été remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de l'acquéreur ne commence qu'au lendemain de sa remise.

À la location

Le locataire dispose des mêmes recours : poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article L. 125-5, V, du code de l'environnement).

Les trois défauts les plus courants

1. Le document absent au bon moment. Il existe, mais il a été établi après les visites. L'obligation d'information dès la première visite n'est alors pas remplie.

2. Le document périmé. Au-delà de six mois, il n'est plus valable. Le cas typique : un compromis signé en début d'année et un acte authentique repoussé de plusieurs mois, sans mise à jour.

3. La déclaration inexacte. Rubriques cochées à l'échelle de la commune, plan minier déclaré comme risque naturel, site pollué voisin confondu avec un secteur d'information sur les sols, sinistres indemnisés non repris (ils doivent figurer dans l'état des risques, article L. 125-5, IV). Chacune de ces erreurs fausse la lecture du document.

Ce qui protège réellement

• Établir l'ERP dès la mise en marché, avant les visites.
• Le rattacher à la parcelle, pas seulement à l'adresse ou à la commune.
• Conserver les annexes cartographiques : elles montrent le raisonnement suivi et la position du bien par rapport aux zonages.
• Garder une trace de la remise au candidat acquéreur ou locataire.
• Le remettre à jour avant la signature s'il approche des six mois — chez DiagRisk, l'ERP donne droit à une mise à jour gratuite, utilisable une fois, à tout moment, y compris après la fin de sa validité.

Pour aller plus loin

• Les erreurs à éviter : ERP : les 5 erreurs qui peuvent faire annuler une vente.
• Connaître les risques d'une adresse : vérification gratuite des risques à une adresse.

À retenir

Le coût d'un état des risques est sans commune mesure avec celui d'une vente renégociée ou annulée. Le vrai enjeu n'est pas de détenir le document, mais de pouvoir prouver qu'on a informé, au bon moment, avec des données exactes rattachées au bien.

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Sources : code de l'environnement, article L. 125-5 ; Service-Public, fiche « Diagnostic immobilier : état des risques ».