Donation, succession : faut-il un état des risques ?

En bref. Les textes imposent l'état des risques pour une vente ou une location. Ils ne citent ni la donation, ni la succession. En revanche, dès que les héritiers ou le bénéficiaire vendent ou louent le bien, l'état des risques redevient obligatoire.

Ce que disent les textes

L'article L. 125-5 du code de l'environnement vise les « acquéreurs ou locataires » et décrit la remise du document lors de la vente (promesse, acte de vente) et de la location (bail) (Légifrance). Service-Public indique que le document doit être réalisé « en cas de location ou de vente d'un bien immobilier ».

Aucune de ces sources officielles ne mentionne la donation ou la succession.

Donation ou succession : en pratique

• Le notaire peut demander un état des risques. C'est une pratique possible, pas une obligation écrite dans ces textes.
• Le document informe le bénéficiaire ou les héritiers des risques du bien.

Quand l'état des risques redevient obligatoire

• Vente du bien par les héritiers ou le bénéficiaire : c'est une obligation du vendeur. Le document est remis dès la première visite, puis intégré au dossier de diagnostic technique, ou annexé à la promesse ou à l'acte pour un terrain non bâti (article L. 125-5, I bis).
• Location : il est remis à la première visite, puis annexé au bail (article L. 125-5, II).
• Il doit dater de moins de 6 mois (Service-Public).

Sinistres passés. Le vendeur ou le bailleur doit indiquer les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques survenus pendant la période où il a été propriétaire, ou dont il a été lui-même informé (article L. 125-5, IV). Les héritiers indiquent donc ceux qu'ils connaissent.

Les règles de vente sont détaillées sur la page ERP pour une vente. Vérifiez votre adresse sur la page de vérification, ou établissez le document sur /creer-erp.

Questions fréquentes

Faut-il un état des risques pour une donation ?

Les textes officiels consultés (article L. 125-5, Service-Public) ne l'imposent pas : ils visent la vente et la location. Le notaire peut toutefois le demander.

Les héritiers vendent la maison : qui fournit le document ?

Les héritiers, en tant que vendeurs (article L. 125-5).

Que dire des sinistres si les héritiers ne savent rien ?

Ils indiquent les sinistres dont ils ont été informés : la loi vise ceux survenus pendant leur propriété ou dont ils ont eu connaissance (article L. 125-5, IV).

Le document fait pendant la succession sert-il pour la vente ?

Seulement s'il date de moins de 6 mois et que ses informations restent exactes (Service-Public).

Sources : article L. 125-5 du code de l'environnement (Légifrance, en vigueur depuis le 1er janvier 2025) ; Service-Public, « Diagnostic immobilier : état des risques » (vérifié le 28 septembre 2026).