Logement HLM : l'état des risques est-il dû au locataire ?

HLM, logements conventionnés APL et résidences universitaires : état des risques dû en zone concernée ; logements-foyers à distinguer.

En bref. Oui : pour un logement HLM situé dans une zone concernée, l'état des risques est dû au locataire. Cette règle s'applique aussi aux logements conventionnés APL, y compris avec un bailleur privé, et aux résidences universitaires relevant de l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation. Les logements-foyers et résidences sociales qui relèvent de ce régime doivent être distingués : l'obligation d'annexion n'est pas établie par les dispositions examinées et l'annexer reste une bonne pratique.

HLM : l'article 3-3 reste applicable

L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location et, dans les zones concernées, son complément par l'état des risques à chaque changement de locataire. L'article L. 125-5 du code de l'environnement prévoit notamment sa remise à la première visite, si elle a lieu, et son annexion au contrat de location.

L'article 40 de la loi adapte certaines règles pour les logements HLM. Pour les logements appartenant aux organismes HLM non conventionnés, son I écarte notamment l'article 3-1, mais pas l'article 3-3. Il ne faut donc pas confondre ces deux articles : l'exclusion du premier ne supprime pas le dossier de diagnostic prévu par le second.

Les zones concernées sont détaillées dans notre page ERP location.

Logements conventionnés APL et résidences universitaires

Le III de l'article 40 prévoit des adaptations pour les logements régis par une convention relevant de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette disposition ne réserve pas le conventionnement aux organismes HLM : un logement conventionné APL peut avoir un bailleur privé. L'article 3-3 n'est pas écarté par cette liste.

Le VIII de l'article 40 prévoit aussi les adaptations applicables aux résidences universitaires définies à l'article L. 631-12, conventionnées ou non. Là encore, l'article 3-3 n'est pas écarté. L'état des risques doit donc être fourni si le logement est situé dans une zone concernée.

L'appellation commerciale « résidence étudiante » ne suffit pas, à elle seule, à déterminer le régime du contrat : ce passage concerne les résidences universitaires au sens du texte cité.

Logements-foyers et résidences sociales : un régime distinct

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut les logements-foyers du titre relatif aux rapports locatifs, sauf deux dispositions qu'il énumère ; l'article 3-3 ne fait pas partie de ces exceptions. Les résidences sociales relevant de la catégorie des logements-foyers suivent ce régime particulier.

L'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation organise un contrat écrit pour l'occupation dans un logement-foyer, distinct du bail locatif ordinaire. L'obligation d'annexer l'état des risques à ce contrat de résidence n'est pas établie par les dispositions examinées. Cela ne signifie pas une dispense générale des obligations de sécurité ou d'information du gestionnaire.

Bonne pratique, et non obligation affirmée ici : annexer un état des risques récent au contrat de résidence pour informer l'occupant des risques du lieu.

Ce que le locataire HLM doit recevoir

Pour un logement situé dans une zone concernée :

L'état des risques à la première visite, si une visite a lieu (article L. 125-5).
Le document annexé au contrat de location (article L. 125-5 et article 3-3).
Un document récent et exact, selon les conditions de l'article R. 125-25 ; l'article 3-3 prévoit le complément par l'état des risques à chaque changement de locataire.

Si le document manque, demandez-le au bailleur. L'article L. 125-5 prévoit, en cas de manquement, la possibilité pour le locataire de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du loyer.

Consultez notre vérification gratuite des risques d'une adresse. Pour établir le document destiné au contrat : créer un ERP. La vérification gratuite ne remplace pas l'état remis au locataire.

Questions fréquentes

Un organisme HLM est-il dispensé d'état des risques ?

Non, pour un logement situé dans une zone concernée. L'article 40 n'écarte pas l'article 3-3 pour les logements HLM.

Mon bailleur est privé et mon logement conventionné APL : suis-je concerné ?

Oui, si le logement est dans une zone concernée. Le régime des logements conventionnés visé par l'article 40 ne supprime pas l'article 3-3 et ne dépend pas uniquement du caractère public ou privé du bailleur.

Une résidence universitaire doit-elle fournir l'état des risques ?

Oui pour les logements des résidences universitaires définies à l'article L. 631-12, lorsqu'ils sont situés dans une zone concernée. Le VIII de l'article 40 ne les dispense pas de l'article 3-3.

Et dans une résidence sociale ou un logement-foyer ?

Le contrat relève d'un régime distinct. L'obligation d'annexion n'est pas établie par les dispositions examinées ; annexer le document reste une bonne pratique d'information, et non une obligation que cet article prétend démontrer.