Vente aux enchères : où trouver l'état des risques ?

Adjudication, vente interactive et terrain non bâti : où joindre l’état des risques et quelles précautions prendre.

En bref. Pour l'adjudication d'un immeuble bâti situé dans une zone concernée, l'état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au cahier des charges. Une vente notariale interactive de gré à gré suit, elle, le parcours promesse puis acte authentique. Pour un terrain non bâti et pour la date de référence du document en adjudication, il faut distinguer l'obligation prévue par les textes de la prudence pratique.

Adjudication : l'état des risques dans le cahier des charges

L'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dispose : « En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. » Il vise la vente d'un immeuble bâti et inclut l'état des risques lorsque le bien relève des zones de l'article L. 125-5 du code de l'environnement.

Cette règle concerne les ventes par adjudication : saisie immobilière, licitation lorsqu'elle se déroule par adjudication, et enchères notariales en salle conduisant à une adjudication. En saisie immobilière, le document de procédure est appelé « cahier des conditions de vente » : l'article R. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution en organise le dépôt et le contenu. L'obligation relative au dossier de diagnostic technique vient de l'article L. 271-4, et non de l'article R. 322-10 seul.

Avant d'enchérir, demandez ce dossier au professionnel chargé de la vente et lisez l'état des risques. Pour les zones qui rendent ce document obligatoire, consultez notre page ERP vente.

Vente notariale interactive : une vente de gré à gré

Les dispositifs Immo-Interactif et 36h-immo organisent une réception d'offres en ligne avant une vente de gré à gré : ils ne doivent pas être confondus avec une adjudication. Le site officiel de l'immobilier des Notaires de France explique que le vendeur choisit l'offre retenue, puis qu'un compromis est signé et que la transaction se poursuit comme une vente traditionnelle.

Pour un bien situé dans une zone concernée, l'état des risques est annexé à la promesse de vente, puis à l'acte authentique ; s'il n'y a pas de promesse, il est annexé directement à l'acte. Il doit être actualisé dans les conditions prévues par les textes. Le fait de déposer une offre sur Internet ne change pas, à lui seul, ce parcours documentaire.

Terrain non bâti : obligation et bonne pratique

L'article L. 271-4 concerne les immeubles bâtis. Cela ne dispense pas un terrain non bâti d'état des risques lorsqu'il se situe dans une zone concernée : l'article L. 125-5 du code de l'environnement vise les biens immobiliers et prévoit, pour un immeuble non bâti, l'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Les dispositions examinées ne prévoient pas, pour ce terrain non bâti, une obligation spécifique d'annexion au cahier des charges. Conseil de prudence : le joindre aussi au cahier permet aux candidats de consulter cette information avant d'enchérir. Cette recommandation n'est pas présentée comme une obligation légale d'annexion au cahier.

Six mois : quel repère pour une adjudication ?

L'article R. 125-25 du code de l'environnement prévoit un état établi depuis moins de six mois et son actualisation si les informations ne sont plus exactes aux étapes qu'il vise. Les dispositions examinées ne désignent pas expressément le dépôt du cahier des charges ou l'adjudication comme une date de référence particulière.

Conseil de prudence, et non délai spécifique imposé pour l'adjudication : préparer un état de moins de six mois au dépôt du cahier, puis vérifier sa fraîcheur et ses informations avant l'adjudication ; le mettre à jour si nécessaire. Le professionnel chargé de la vente peut préciser les exigences du dossier concerné.

Vous pouvez vérifier gratuitement les risques d'une adresse avant de consulter le dossier. Pour établir le document destiné à la vente : créer un ERP. La vérification gratuite ne remplace pas l'état annexé aux documents de vente.

Questions fréquentes

Où trouver l'état des risques en adjudication d'un immeuble bâti ?

Dans le dossier de diagnostic technique annexé au cahier des charges, si le bien est situé dans une zone concernée. En saisie immobilière, demandez le cahier des conditions de vente.

Immo-Interactif et 36h-immo sont-ils des adjudications ?

Non : ces dispositifs de vente interactive conduisent à une vente de gré à gré. Il faut les distinguer d'une véritable vente par adjudication, quelle que soit la présence d'offres successives en ligne.

Un terrain non bâti est-il dispensé d'état des risques ?

Non, lorsqu'il se situe dans une zone concernée. L'annexion à la promesse ou à l'acte est prévue par le code de l'environnement ; l'annexion au cahier des charges est ici recommandée par prudence, pas présentée comme une obligation établie.

Faut-il un nouvel état le jour de l'adjudication ?

Les dispositions examinées ne fixent pas expressément ce jour comme une date de référence propre aux adjudications. Notre conseil est de vérifier avant la vente que le document demeure récent et exact, puis de l'actualiser si nécessaire.