Vente d'un lot de copropriété : l'état des risques
Appartement, cave ou parking en copropriété : l'état des risques est dû par le vendeur ou le bailleur du lot si l'immeuble est en zone concernée. Parcelle, sinistres, validité.
En bref. Vendre ou louer un appartement, une cave ou un parking en copropriété impose un état des risques si l'immeuble est situé dans une zone concernée. C'est le vendeur ou le bailleur du lot qui le fournit, pas le syndic. Le document porte sur la ou les parcelles de l'immeuble.
Une obligation pour « tout ou partie d'un immeuble »
La loi prévoit la remise de l'état des risques en cas de mise en vente ou en location « de tout ou partie d'un immeuble » (article L. 125-5 du code de l'environnement, Légifrance). Un lot de copropriété est donc concerné dès que l'immeuble se trouve dans une zone listée par Service-Public : plan de prévention des risques, sismicité de niveau 2 à 5, potentiel radon de niveau 3, recul du trait de côte, obligation de débroussaillement.
Qui fournit le document
Le vendeur ou le propriétaire bailleur (Service-Public). Il est remis à la première visite, puis :
- en vente : intégré au dossier de diagnostic technique (article L. 125-5, I bis) ;
- en location : annexé au bail (article L. 125-5, II).
Quelle parcelle
L'état des risques indique « le numéro de la ou des parcelles concernées » (Service-Public). En copropriété, c'est la parcelle de l'immeuble. Les lots d'un même immeuble ont donc en général le même résultat sur les zones de risques ; ce qui change d'une vente à l'autre, ce sont notamment les sinistres déclarés par chaque vendeur.
Les sinistres : à l'échelle du vendeur
Le vendeur indique les sinistres indemnisés survenus pendant la période où il a été propriétaire, ou dont il a été informé (article L. 125-5, IV). Si un sinistre a touché les parties communes, il peut se renseigner auprès du syndic : c'est un conseil pratique, pas une obligation prévue par ces textes.
Validité
Le document doit dater de moins de 6 mois (Service-Public). Les détails sont sur la page Validité de l'ERP.
Fiche détaillée : ERP d'un appartement. Vérifiez votre adresse sur la page de vérification, ou établissez le document sur /creer-erp.
Questions fréquentes
Le syndic doit-il fournir l'état des risques ?
Non. Les textes visent le vendeur ou le bailleur (article L. 125-5, Service-Public).
Une cave vendue seule a-t-elle besoin d'un état des risques ?
Oui, si l'immeuble est dans une zone concernée : la loi vise « tout ou partie d'un immeuble » (article L. 125-5).
Mon voisin a un état des risques récent : puis-je l'utiliser ?
Le résultat sur les zones est en principe le même, mais les sinistres et le vendeur sont propres à chaque vente. Faites votre propre document.
Faut-il mentionner le numéro du lot ?
Les sources officielles consultées demandent la ou les parcelles, pas le numéro du lot (Service-Public).
Sources : article L. 125-5 du code de l'environnement (Légifrance, en vigueur depuis le 1er janvier 2025) ; Service-Public, « Diagnostic immobilier : état des risques » (vérifié le 28 septembre 2026).