Achat immobilier en zone à risque : la checklist avant de signer

Les vérifications à faire avant d'acheter un bien exposé à un risque naturel ou technologique.

Avant d'acheter, il faut savoir à quels risques le bien est exposé et ce que cela implique. Voici les vérifications à faire.

1. Repérer les risques

• Géorisques (georisques.gouv.fr), le site officiel de l'État, permet de consulter les risques à une adresse : plans de prévention, sismicité, radon, cavités, arrêtés de catastrophe naturelle.
• Les plans de prévention des risques (naturels, miniers, technologiques) délimitent des zones et fixent des règles de construction ou des travaux. Ils sont consultables en mairie et sur Géorisques.
• La mairie peut vous renseigner sur les risques de la commune et les projets d'aménagement.

2. Lire l'état des risques

Le vendeur doit vous le remettre dès la première visite. Vérifiez :

• sa date : moins de six mois ;
• les plans de prévention qui concernent le bien, avec l'extrait de carte et les travaux prescrits ;
• les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle, que le vendeur doit déclarer ;
• les arrêtés de catastrophe naturelle ayant affecté le bien.

L'état des risques est rempli par le propriétaire, lui-même ou par un prestataire. S'il manque ou s'il est inexact, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (code de l'environnement, article L. 125-5, V).

3. Vérifier les autres documents

• Diagnostic bruit : si le bien est dans une zone de bruit d'un aérodrome, c'est un document distinct de l'état des risques. Voir la page bruit aérien.
• Les autres diagnostics du dossier (amiante, plomb, termites, DPE…) : voir la liste des diagnostics obligatoires.

4. Anticiper l'assurance

La garantie catastrophes naturelles est incluse dans les contrats d'assurance de dommages. Pour un particulier, la franchise n'est plus augmentée lorsque la commune n'a pas de plan de prévention. Voir la page catastrophes naturelles.

5. Interroger et observer

• Demandez au vendeur les sinistres passés et les travaux réalisés.
• Lors des visites, regardez l'environnement du bien : cours d'eau proche, relief, talus.
• Pour un terrain à bâtir ou un projet de travaux, renseignez-vous en mairie sur les règles du plan de prévention.

Sources : Service-Public, fiche « Diagnostic immobilier : état des risques » ; Géorisques ; Légifrance, code de l'urbanisme, article L. 112-11, et code des assurances, article L. 125-2.

Pour savoir quels risques concernent un bien : vérifier les risques d'une adresse.

Voir aussi la page inondation.