ERP absent, périmé ou erroné : les risques pour vendeur, agence et notaire
Lorsque le bien est situé en zone concernée, l'ERP est obligatoire : absent, daté de plus de six mois à la première visite (article R. 125-25) ou erroné, il ouvre à l'acquéreur ou au locataire des recours réels — résolution du contrat ou diminution du prix (article L. 125-5, V), garantie des vices cachés, voire dol en cas de dissimulation volontaire. Les professionnels qui l'établissent voient aussi leur responsabilité engagée.
Les trois défauts, et ce qu'ils produisent
- ERP absent : le défaut d'information empêche l'exclusion de la garantie des vices cachés ; l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article L. 125-5, V).
- ERP périmé (plus de 6 mois à la signature) : le document ne remplit plus son rôle ; le notaire peut refuser l'acte et demander un ERP actualisé.
- ERP erroné (risque oublié, verdict faux) : c'est le cas le plus grave — l'acquéreur découvre après l'achat un risque non signalé (PPRT, zone inondable, sinistres) et réclame la différence de valeur.
Vendeur, bailleur, professionnel : qui est responsable ?
Le vendeur ou le bailleur reste responsable de la remise de l'ERP, même quand il délègue son établissement à un diagnostiqueur, un agent immobilier ou un service en ligne. Une agence qui fournit un document fautif voit sa responsabilité professionnelle engagée.
Pour l'état des risques, le code de l'environnement prévoit un recours précis : en cas de document manquant ou inexact, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article L. 125-5, V).
Se protéger en 4 gestes
- Faire établir l'ERP au moment de la mise en vente (6 mois couvrent une procédure normale).
- Vérifier que chaque rubrique OUI est justifiée par une source consultable.
- Ne jamais cocher un risque « pour faire bien » : un faux OUI est aussi une erreur.
- Conserver l'ERP remis et la date de remise, pour prouver l'information en cas de litige.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si l'ERP est périmé le jour de la signature ?
Le document doit être daté de moins de six mois à la première visite (article R. 125-25), avec actualisation si ses informations ne sont plus exactes à la signature. Le notaire demande un ERP actualisé. L'ERP DiagRisk donne droit à une mise à jour gratuite, utilisable une fois, à tout moment, y compris après la fin de sa validité.
Quels recours pour l'acquéreur si l'ERP est erroné ?
Il peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article L. 125-5, V, du code de l'environnement).
L'agent immobilier est-il responsable d'un ERP fautif ?
S'il a fourni ou fait établir le document, sa responsabilité peut être engagée, civilement, aux côtés du vendeur.
Le locataire a-t-il les mêmes droits que l'acquéreur ?
Le bailleur doit remettre l'ERP à la signature du bail. Un locataire mal informé peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article L. 125-5, V).
Voir aussi
Article mis à jour le 9 octobre 2026 · Sources : Géorisques, GASPAR, ASNR, DGAC, Codes de l'environnement, du travail, de l'urbanisme et civil.