Conseil ERP et immobilier : les guides pratiques
23 guides pour comprendre les risques, préparer une vente ou une location et vérifier les informations du bien.
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Réponse courte
Ces guides expliquent les démarches à conduire avant une vente ou une location : risques naturels et technologiques, documents à consulter, informations à remettre et points à vérifier à la parcelle. Choisissez un thème, puis contrôlez la situation exacte de votre bien à partir des sources officielles.
Situations qui rendent l'ERP obligatoire (R. 125-23)
Choisissez votre sujet
Chaque article commence par une réponse directe et renvoie vers les informations utiles à la transaction.
Risque naturel
Radon et immobilier
Le radon est un gaz radioactif naturel, inodore et invisible, qui s'accumule dans les bâtiments posés sur des sous-sols uranifères. En France, il est la deuxième cause de cancer du poumon après le tabac. Ce risque est intégré à l'État des Risques et Pollutions (ERP) via la carte du potentiel radon des communes : tout vendeur ou bailleur doit le mentionner, même là où aucun plan n'existe.
ConsulterFeu de forêt
Débroussaillement obligatoire
Dans les zones exposées aux feux de forêt, la loi impose au propriétaire de débroussailler autour de son habitation : c'est l'obligation légale de débroussaillement (OLD). Elle est mentionnée dans l'ERP, et un acquéreur qui découvre après signature qu'un débroussaillement coûteux est dû peut se retourner contre le vendeur.
ConsulterSécheresse
Argiles et vente d'une maison
Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est le premier poste de sinistres « sécheresse » en France : des maisons individuelles se fissurent quand le sol argileux gonfle à l'humidité et se rétracte en période sèche. L'aléa argiles ne fait pas partie des rubriques de l'ERP : il se consulte sur Géorisques. L'ERP comporte en revanche la déclaration des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles (article L. 125-5, IV), que tout acquéreur regarde avant de signer.
ConsulterInondation
PPRI : être en zone inondable
Selon le ministère de la Transition écologique (ecologie.gouv.fr, « Généralités sur le risque inondation en France »), 17,1 millions d'habitants permanents sont exposés aux débordements de cours d'eau, et le PPRI (plan de prévention des risques d'inondation) est le plan qui encadre ce qui peut être construit ou non. Un bien en zone inondable se vend et se loue parfaitement — à condition que l'information soit claire : zonage exact, statut du plan et mention dans l'ERP.
ConsulterCatastrophes naturelles
CatNat : sinistres à déclarer
La section « sinistres indemnisés » de l'ERP porte sur le bien lui-même : le vendeur ou le bailleur déclare tout sinistre ayant donné lieu à une indemnité au titre des catastrophes naturelles ou technologiques (article L. 125-5, IV) — inondations, sécheresse-argiles, glissements de terrain, cyclones… À défaut, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix (article L. 125-5, V).
ConsulterRisque technologique
PPRT : vivre près d'un site industriel
Autour des sites industriels SEVESO seuil haut (environ 400 sites en France), les PPRT délimitent des zones d'expropriation, de délaissement et de prescriptions sur l'existant. L'ERP signale si le bien est concerné : c'est une information sensible, à vérifier à la parcelle avant de vendre ou d'acheter.
ConsulterBruit aérien
Bruit des aéroports (PEB)
Les aéroports majeurs français sont entourés d'un plan d'exposition au bruit (PEB), une servitude d'utilité publique découpée en zones A, B, C et D. Dans ces zones, l'ERP doit mentionner le bruit aérien (rubrique ENSA) : c'est une information obligatoire qui influence l'isolation exigible et la négociation.
ConsulterLittoral
Recul du trait de côte
La loi Climat et Résilience (2021) impose aux communes littorales exposées d'établir une cartographie du recul du trait de côte : zone exposée à horizon de 30 ans, et zone exposée entre 30 et 100 ans. Dans ces communes, tout vendeur ou bailleur doit informer l'acquéreur ou le locataire : l'ERP comporte une case dédiée à cette information.
ConsulterConseil
Choisir son prestataire ERP
Contrairement au DPE ou à l'amiante, aucun diplôme ni agrément n'est exigé pour établir un ERP : le vendeur ou le bailleur reste responsable du document. La question n'est donc pas « est-il agréé ? » mais « ses données sont-elles exactes et vérifiables ? ». Voici les critères qui comptent réellement.
ConsulterSanctions
ERP absent, périmé ou erroné
Lorsque le bien est situé en zone concernée, l'ERP est obligatoire : absent, daté de plus de six mois à la première visite (article R. 125-25) ou erroné, il ouvre à l'acquéreur ou au locataire des recours réels — résolution du contrat ou diminution du prix (article L. 125-5, V), garantie des vices cachés, voire dol en cas de dissimulation volontaire. Les professionnels qui l'établissent voient aussi leur responsabilité engagée.
ConsulterRisque industriel
ICPE et SEVESO près d'un logement
Une ICPE (installation classée pour la protection de l'environnement) est une activité industrielle ou agricole surveillée par l'État en raison de ses nuisances ou dangers. Les plus dangereuses sont classées SEVESO (seuil bas ou seuil haut). Une ICPE proche n'est pas une rubrique obligatoire de l'ERP ; en revanche, un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) autour d'un site SEVESO seuil haut l'est.
ConsulterPollution
Sols pollués : CASIAS (ex-BASIAS), SIS
Trois bases publiques recensent les sols pollués ou susceptibles de l'être : CASIAS (ex-BASIAS, anciens sites industriels), les données ex-BASOL (sites pollués appelant une action de l'État) et les SIS (secteurs d'information sur les sols). Seuls les SIS sont une rubrique obligatoire de l'ERP ; les autres bases sont informatives mais très utiles avant d'acheter.
ConsulterRisque littoral
Submersion marine et littoral
La submersion marine est l'inondation temporaire du littoral par la mer, lors de tempêtes combinées à de forts coefficients de marée. Après la tempête Xynthia en 2010, l'État a multiplié les plans de prévention des risques littoraux (PPRL). Si un PPRL couvre le bien, l'ERP doit le mentionner.
ConsulterInondation
Carte des zones inondables
Il n'existe pas une seule carte des zones inondables mais plusieurs, de valeur différente : le zonage réglementaire des PPRI, les atlas des zones inondables (AZI), les cartes des territoires à risque important (TRI) et la carte de sensibilité aux remontées de nappe du BRGM. Seul le PPRI est opposable et doit figurer dans l'ERP.
ConsulterVente
Diagnostics obligatoires pour une vente
Pour vendre un logement, le vendeur doit remettre un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse puis à l'acte de vente (article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Certains diagnostics sont toujours exigés, d'autres selon l'âge, la localisation ou les équipements du bien. L'ERP est exigé dès que le bien est situé en zone concernée (article R. 125-23 du code de l'environnement).
ConsulterLocation
Diagnostics obligatoires pour une location
Le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). Il est plus léger que pour une vente, mais le DPE reste obligatoire pour toute location vide ou meublée de résidence principale, et l'ERP l'est aussi quand le logement est en zone concernée.
ConsulterRisque sismique
Zone sismique et obligations
La France est découpée en 5 zones de sismicité, de très faible (1) à forte (5), par les décrets du 22 octobre 2010 (articles R.563-1 et suivants du Code de l'environnement). Toutes les communes sont classées ; à partir de la zone 2, la sismicité doit être mentionnée dans l'ERP et, selon la zone, des règles de construction parasismique s'appliquent.
ConsulterRisque naturel
Mouvement de terrain
Un mouvement de terrain est un déplacement du sol ou du sous-sol, lent (glissement, affaissement, retrait-gonflement des argiles) ou brutal (éboulement, chute de blocs, effondrement de cavité). Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un PPR mouvement de terrain prescrit ou approuvé, l'ERP doit le mentionner, avec la position du bien dans son zonage.
ConsulterAssurance
Indemnisation catastrophe naturelle
Le régime des catastrophes naturelles (loi du 13 juillet 1982) indemnise les dommages causés par un événement naturel d'intensité anormale, à condition qu'un arrêté interministériel reconnaisse l'état de catastrophe naturelle pour la commune. L'indemnisation passe par l'assurance habitation du sinistré.
ConsulterRisque naturel
Cavités souterraines
Carrières, marnières, caves anciennes, sapes de guerre ou cavités naturelles peuvent provoquer affaissements ou effondrements. Le BRGM recense plus de 200 000 cavités en France. Ce recensement est informatif ; l'ERP n'est concerné que si un PPR mouvement de terrain ou cavités couvre le bien.
ConsulterInondation
Remontée de nappe
La remontée de nappe est une inondation par le sous-sol : après de longues pluies, la nappe phréatique atteint la surface et envahit caves, sous-sols et parfois rez-de-chaussée. Le BRGM publie une carte nationale de sensibilité. Elle est informative : la remontée de nappe n'est une rubrique de l'ERP que si un PPRI l'intègre.
ConsulterVente
ERP et notaire
Le notaire ne rédige pas l'ERP, mais il vérifie qu'il est présent, à jour et rempli, daté de moins de six mois à la première visite (article R. 125-25), avec actualisation si ses informations ne sont plus exactes à la promesse puis à l'acte authentique. L'ERP fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à l'acte (article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation).
ConsulterLexique
Glossaire ERP
L'État des Risques et Pollutions utilise de nombreux sigles réglementaires. Ce glossaire les explique simplement, avec leur valeur juridique : certains désignent des documents opposables qui doivent figurer dans l'ERP, d'autres des inventaires informatifs.
ConsulterLe réflexe commun à tous les guides
- 1
Comprendre le sujet
Lisez le guide correspondant au risque ou à la transaction concernée.
- 2
Vérifier l’adresse et la parcelle
Une information communale ne remplace pas la position du bien dans le zonage.
- 3
Contrôler le document et sa date
L'ERP doit être établi depuis moins de 6 mois à la première visite, puis actualisé si ses informations ne sont plus exactes à la signature (R. 125-25) ; avec DiagRisk, 1 mise à jour gratuite à tout moment.
Vos questions
Quel guide lire en premier ?
Commencez par le risque ou la situation qui concerne votre bien : inondation, radon, bruit aérien, sols, littoral ou vente et location. Le guide donne des repères ; la vérification finale se fait à l’adresse et à la parcelle.
Un guide remplace-t-il l’état des risques ?
Non. Un article explique les règles et les vérifications générales. L’état des risques est établi pour un bien et une date donnés, à partir des zones et documents qui lui sont applicables.
Comment vérifier les informations d’un article ?
Consultez les sources citées dans le guide, puis rapprochez-les de votre adresse. Les textes officiels communs à cette page sont réunis dans le bloc des sources, avec la date de vérification.
Textes officiels cités
- Code de l’environnement, article L. 125-5
- Code de l’environnement, article R. 125-23
- Code de l’environnement, article R. 125-25
- Géorisques — portail officiel
Vérifié le 13 novembre 2026
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